SANTIAGO – La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante y, en sentencia de reemplazo, puso término a contrato de arriendo de tierras indígenas, celebrado por un plazo de 99 años, y le dio 30 días de plazo a la parte demandada para restituir la propiedad, ubicada en la comuna de Panguipulli, libre de todo ocupante.
En fallo unánime (causa rol 104.434-2020), la Cuarta Sala del máximo tribunal –integrada por la ministra Gloria Ana Chevesich, los ministros Jean Pierre Matus, Diego Simpértigue y los abogados (i) Eduardo Morales y Gonzalo Ruz– estableció yerro en la sentencia impugnada, dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia, que confirmó la de primer grado que rechazó la demanda.
“Que la cesión de contrato, según la doctrina, es la figura por la cual uno de los contratantes conviene en que un tercero ocupe su posición jurídica en el contrato, y se trata de un caso de subrogación convencional, pues un nuevo contratante pasa a ocupar el lugar del subrogado. Además, involucra el conjunto de derechos, obligaciones, potestades y expectativas que pasan al cesionario que subroga en el contrato al cedente; solo puede producirse en el caso de contratos que no sean intuito personae; la cesión no debe estar prohibida por la ley; y, para cierto sector de la doctrina, debe tratarse de contratos bilaterales no cumplidos. En la legislación nacional no está reglado de manera orgánica, por lo tanto, queda dentro del ámbito de la libertad contractual; sin embargo, está consagrado en forma expresa, entre otros casos, en el contrato de arrendamiento, cuando la calidad de arrendador se transmite a todo aquél que, conforme al Código Civil, está obligado a respetar el arriendo, y cuando la condición de arrendatario es, a su vez, transmitida si el arriendo es cedido con autorización del arrendador (Juan Carlos Dörr Zegers, artículo De la Cesión de Deudas y Contratos, Revista Chilena de Derecho, Vol. 16, Págs. 21-24,)”, aclara el fallo.
La resolución agrega: “Que los particulares, conforme al principio de la autonomía de la voluntad, gozan de libertad para pactar los contratos que estimen pertinentes y determinar su contenido, como también los efectos y la duración de los derechos y obligaciones a que den origen; sin embargo, no es absoluto, pues no pueden alterar o modificar las cosas que son de la esencia del contrato que celebran, caso en el cual o no produciría efecto alguno o degenera en otro diferente, ni concertar nada que implique infringir prohibiciones legales, el orden público o las buenas costumbres, pues serían nulas absolutamente por ilicitud de objeto o de causa, según las circunstancias. Con todo, existen otros límites legales establecidos como consagración de aquellos principios generales que rigen el ámbito contractual, a saber, la buena fe y la lesión enorme”.
“Entonces, al celebrarse un contrato de arrendamiento de predios rústicos que, como se señaló, están reglados por las disposiciones contenidas en el Decreto Ley N° 993, los contratantes pueden incorporar una cláusula en virtud de la cual el arrendador autoriza al arrendatario para que subarriende todo o parte del predio dado en arriendo, ceda su derecho o la tenencia total o parcial del mismo, e introducirle mejoras, pero, obviamente, no puede desbordar las restricciones que el legislador ha impuesto al principio a que se hizo referencia. Lo anterior, permite inferir que el arrendador con dicha estipulación no está otorgando al arrendatario una autorización de la que se pueda hacer uso libremente”, añade.
“Que, entonces –prosigue–, el contrato de arriendo materia del juicio ni su cesión estaban sometidos a una prohibición legal de carácter especial, tampoco los contratantes sometieron la cesión al cumplimiento de determinadas condiciones o requisitos particulares; sin embargo, la situación cambió con la Ley N° 19.253, y atendido los términos de su artículo 13, la Corte Suprema por sentencia datada el 29 de noviembre de 2017, dictada en los autos número de rol 89.636-16, declaró que el contrato de cesión que el arrendatario celebró se encuentra prohibido y, en consecuencia, adolece de objeto ilícito, por ende, es absolutamente nulo, disponiendo la cancelación de toda inscripción practicada a su respecto”.
“Que, en consecuencia, el arrendatario celebró un contrato prohibido por el artículo 13 de la Ley N° 19.253; situación que configura la causal de término de contrato de arrendamiento contemplada en el artículo 1950 número 4 del Código Civil. No obsta a dicha conclusión la autorización de que da cuenta la cláusula séptima ya transcrita, pues fue dada en una época en que la legislación sobre la materia no consagraba prohibición legal alguna, por lo tanto, se ciñó a aquella, contexto que cambió con la vigente, y, como se reflexionó, el principio de la libertad contractual tiene, entre otras limitaciones, precisamente las restricciones que establece el legislador, que el arrendatario no respetó, dejando a la arrendadora vinculada con un tercero por intermedio de un contrato declarado nulo de nulidad absoluta, por ilicitud del objeto”, afirma la resolución.
“Que, atendido lo razonado, la sentencia impugnada conculcó lo que disponen las normas señaladas en el primer capítulo del recurso, con influencia substancial en su parte dispositiva, pues si no se hubieran infringido se habría acogido la demanda principal por la cual se solicita que se declare terminado el contrato de arrendamiento por grave incumplimiento de sus cláusulas”, concluye.
